利好政策频释放 源于中心城市土地供应不足

日期:17/06/13   来源:http://www.qustzl.com  作者:现金网   阅读:

  随着近期中央各部委频频释放出利好楼市的信息,广州楼市部分楼盘也开始“蠢蠢欲动”。上周末新开楼盘数目明显增加,人气也较2月更旺,在个别推货量较少的楼盘,去化率甚至达到七八成。不过目前新增供应主要集中在外围区域,在价格上还不敢贸然“启动”。

  有业内人士就预期,由于中央极有可能再度推出新一波救市政策,楼市成交量也有望在近期放大,不排除在第二季度,一些供求相对紧张的区域,楼价会再度反弹,迎来“抢房潮”。

  据经济之声《天下财经》报道,据中原地产研究中心统计的数据显示,全国300个城市今年前11个月土地出让金收入超过2.7万亿元,较去年同期上涨了62.65%。业内预测,今年全国各地政府的土地出让金收入可能创下历史最高纪录。土地市场的回升,会对房地产市场带来怎样的影响?政府加速推地,是否说明地方债风险加大?中国国际经济交流中心专家徐洪才对此做独家点评。

  徐洪才:这些数据要具体分析,因为这里面一个是30个城市的样本,是成交金额涨了62.65%。另外一个样本是40个城市的,涨了68%。但是这里面忽略了一个重要因素,就是土地的面积,比如说北京的面积,单位面积的价格涨幅是46%,金额是涨了200%。

  楼市“小阳春”似启动

  春节过后,广州楼市一直保持不温不火的状态,每个周末开盘新推的楼盘不多。不过,上周末,广州楼市新开盘的数目就有明显增加。据本报记者不完全统计,至少有6个楼盘开门推新,且主要位于花都、萝岗、增城和番禺等外围区域。而在楼盘现场,人气也较之前有明显的升温。

  位于萝岗的某大型大盘上周末推出从单间到大四房的不同单位。记者在现场看到,销售中心内几乎座无虚席。销售人员透露,楼盘目前最低的单价还不到12000元/平方米。

  而同样在上周末,位于花都区的某楼盘推新,定价同样也只在万元出头。据楼盘销售人员介绍,该楼盘大户型均价在10000元/平方米左右,而小户型价格则要11000元/平方米,且不带装修交楼。记者接近中午时在楼盘开盘现场的销控表上看到,接近200套的房源,大概有超过六成被卖出。

  与外围区域已经开打楼市推货大战的景象不同,广州市区的不少楼盘近期则呈现按兵不动的局面。记者昨日在荔湾芳村龙溪大道板块内的楼盘走访发现,有楼盘的最低价格只为毛坯14000多元/平方米,而旁边有楼盘推出精装修单位,均价约18000元/平方米。

  3月前3周成交已追平2月

  事实上,进入3月之后,广州楼市开始逐步呈现成交量缓慢爬坡回升的迹象,每周的成交量不断上升,一手住宅成交量前3周已经追平了2月的水平。

  据网易房产数据中心的统计数据显示,2月份全月广州全市一手住宅总网签销售量为3389套,而本月截至20日,广州3月份一手住宅成交套数已达3283套,接近追平2月总销售量。价格方面,截至目前,3月份广州全市一手住宅成交均价为14910元/平方米,与2月份成交均价15042元/平方米相比,也相差不大。

  另一方面,截至目前,广州中心六区3月一手住宅网签数量达1111套,已超过2月全月中心区域销售总量。来自阳光家缘网的数据显示,2月份,广州住宅库存量创下自2010年以来的月度新高,不过进入3月份以来,在新批准预售单位供应极少及成交量上涨的共同作用下,一手住宅库存压力已经有所降低。

  分析:二季度供应相对紧缺区域房价或涨

  总体来说,现在房地产土地市场总体上是回升回暖的。从表面上看,是房地产市场回暖,但背后的原因一是宏观经济回升了,根本原因还是我们一线城市的公共服务资源集中,刚性需求强烈导致房屋的市场回升、土地回升。另外一个更重要的原因是,中心城市的土地供给严重不足。

  下一步房价的走势肯定是在成本的推动下上升,特别是中心城市。但是也要考虑到如果面积增加的比较多,供给增加的多,也可能会因此改变房屋市场的供求关系,未来某一个时期恐怕会出现供过于求,房价可能也有下跌的压力。

  刚刚结束的中央经济工作会议将着力防控债务风险重点提出来,地方政府今年加速推地是不是说明了地方债风险正在逐渐加大?

  徐洪才:不能这么简单的判决。准确一点讲,卖地行为与我们当前地方政府的财税体制密切相关,现在我们主要的问题是,中央政府跟地方政府财税关系有一点不公平,有一点不合理,导致地方政府对土地财政过度依赖。

  方圆地产首席市场分析师邓浩志认为,按照目前各方释放的信号来看,新的楼市支持政策最快有望在3月、4月之交、最迟在上半年前就推出。而无论是房贷政策的调整或是二手房营业税年限的调整,都将起到促进楼市成交量放大的作用。不过,由于一线城市总体而言,楼市将持续呈现供不应求的状态,所以在限购政策方面仍未必可以放开。“估计从第二季度开始,广州一些供应相对紧缺的区域房价会有所上升。”邓浩志分析。

  在合富辉煌首席市场分析师黎文江看来,制约当前广州楼市成交无法回到较为正常水平的因素之一是大中户型产品占据主流。“全市每套单位的平均面积达到131平方米,在二手市场中,总价在150万元到300万元的单位更占约五成。”黎文江认为,一旦国家出台政策进一步支持改善型需求入市,未来对楼市的成交将会起到一定的帮助。(记者赖伟行)

  地方政府卖地还债不是长久之计,地方经济过度依赖以房地产为支撑的投资拉动增长模式是不是该转变了呢?

  徐洪才:肯定是要转变的,这种转变要有前提条件,要靠改革、靠体制的转变,最根本的是要理顺中央和地方的财税关系。我们要完善分税制,就是要给地方政府一个稳定的财政收入来源,同时它的财权、事权之间要匹配。第二个是土地制度的改革。要打破城乡二元分割的土地市场,从而改变中心城市土地供应严重不足的现状。

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