申博房企业绩看上去很美

日期:17/08/16   来源:http://www.qustzl.com  作者:澳门足球博彩   阅读:

    即使今年房地产行业看上去红红火火,但埋在暗处的坑坑尘尘洼洼还真有不少。习惯于顶着光环过日子的房企们,所过的日子可能并不会像人们想得那么的理想。

深圳的消费能力高,不少高端人士希望将自己的老年生活安排得更优越。周游 摄

    今年房地产行业至少到目前为止是给足了想象空间的。直到春节后,业内的专家对于年内房价走势的评定大多都是以稳为主,但事实上,从广州一手住宅价格的趋势就可以看出,不少项目的销售价格近一两个月涨得飞快,在成交量的支撑下,房地产的光环又重新回归,特别是在新调控政策出台后,看上去比以往都要偏稳的态势更给了这个行业以更多的念想,让不少人都觉得起码在今年,楼市行情会一路高歌猛进。土地市场上重现往日激烈场面,地王出现频出的现象也仿佛可以看出,不少开发商对于行情走势也是全面看好。种种迹象仿佛都在表明,房企的日子在今年会很好过。但事实是否真会如此,至少现在还真的很难说。

    5月15日,奥园地产召开了股东会,所公布的今年前4个月的销售金额仅有15亿元。而事实上,按照计划,在今年上半年,该企业要实现的销售目标是28亿。过去了三分之二的时间,完成率仅仅超过一半。这种状态与人们今年对于楼市行情的印象是极不相符的。早在业绩公布之前,行业就开始在流传,奥园会否为了达成目标而出现项目销售的变相降价。作为今年项目量较大的区域之一,奥园集团在广州所预计要推售的项目是比较多的。除了住宅以外,还包括一些去年拿到的大型商业综合体项目,汉溪长隆体量达到50万平方米的商业项目如今已经被定名为“城市新天地”即计也会在6月份推出首批单位,而该集团在萝岗的住宅项目奥园春晓的推货也在紧锣紧鼓地进行。尽管按照该集团运营总裁杨忠的说法,奥园今年销售均价比去年上升20%。亦还会有上升空间,并不考虑对旗下项目做减价销售。但如果要完成甚至超额完成今年上半年28亿的销售目标,奥园起码在销售上是要下功夫的。按照一些业内人士的观点,不降价的是在售的项目,而为了冲业绩,新开的项目在定价上预计就会比市场预期要低一些。而事实上,奥园今年有很多新开项目。

    奥园地产的销售是当下房地产企业发展的一个典型。在今年看似光辉的光环下,其实房企面临的问题并没有变少,而是变得更复杂。政策调控的调子至今还没有发生本质上的变化。尽管新国五条对于企业的打压变小,但事实上在很多一线城市,为了完成房价调控的任务,还是出台了不少威力足够的条条框框。这些新规在阵势上并没有往年那么凶猛,但实际上的影响却胜比往年。从今年广州政府低调出现的针对高价盘的限签、限售来看,对于楼盘销售的影响还是很有效果的。

养老社区向客户提供了涵盖养老财务规划和养老生活安排的一揽子解决方案。新华社发

  近年来,寿险业频频传出进军养老地产的消息。记者近日在深圳采访了泰康人寿董事长陈东升。他表示,寿险业之所以进军养老地产,是为了打造一条更完整、专业的产业链,对客户“从摇篮到天堂”都能进行保障;这种将传统养老保险和现代养老社区结合在一起的商业模式,实现了虚拟金融产品与实体养老服务相结合,是一种全新的养老商业模式。

  近年来寿险企业频频跨界养老地产。2012年6月,泰康人寿旗下第一家养老社区在北京昌平区破土动工。2012年7月,中国太平集团宣布拟投资20亿元在上海周浦设立养老社区。2012年8月,中国人寿表示其已取得不动产投资牌照,欲进军房地产行业。2012年11月,国寿透露将在海南布点养老地产项目。同月,合众人寿拿下了沈阳棋盘山市13宗土地,其中7块为养老社区开发用地。2012年12月19日,新华保险与广州市政府签订战略合作协议,双方将在养老、健康产业以及医疗卫生等领域合作,该公司有意进驻广州金融城投资养老地产项目。

  养老社区备受高端人群青睐

  在泰康人寿深圳分公司高端理财中心成立的庆典上,记者获悉,深圳高端人群对养老社区青睐有加。尽管广州萝岗的养老社区尚未动工,只是刚刚获批,但深圳就已有140位高端客户提前购买了套房的入住资格。

  按照规定,购买泰康人寿养老社区入住资格的缴费起点是200万元,不仅提供按月领取的年金作为养老生活的日常费用,还提供备选的一次性领取生存保险金,作为养老生活的启动资金。

  当天有12位购买了养老社区入住资格的高端客户出席了庆典仪式。深圳的董先生告诉记者,之所以购买养老社区的入住资格,是因为深圳的压力大,在深圳打拼了将近20年,已经感觉岁月不饶人。而且家里还有老人,购买这个入住资格,不仅可以为家里的老人用,也可以为自己未来退休后使用。董先生说,此前,他去美国参观了几个养老社区,感觉很不错,觉得人家的社区就是一个大家庭,很温馨,老人很快乐。后来他得知泰康人寿也正在兴建养老社区,便去参观了泰康在北京昌平养老社区的样板房,结果一看完就定下来了。他说:“整个社区的规划给我的感觉一点也不比美国的差,是老年大学、会所、疗养院、家的综合体。”

  深圳的唐女士告诉记者,她之所以购买社区的床位,更多是为了孝敬父母。唐女士的父母是大学老师,退休后对生活品质的要求很高。为此唐女士曾带着老人去了海南、肇庆等地看房,但这些房不是离深圳太远未来照顾老人不方便,就是周边的硬件设施不理想,不适合老人的居住特点。她偶然得知泰康养老社区的事,飞到北京一看样板房,很快就签下了合同。唐女士认为:“这不是简单购买一张床位的事,年轻时可以享受保险理财服务,通过保险公司的投资获得资产的增值,积累充足的养老储备;年老时既可选择入住养老社区,也可以选择使用保险金自由安排老年生活。”

  泰康人寿董事长陈东升分析认为,虽然深圳相对于北上广来说,是个年轻的城市,老龄化的问题没那么明显,但随着几十年的特区建设,最早来深圳做拓荒牛的那拨人已到退休晚年;不少中、青年人在深圳安家乐业后,也大多把自己的父母接到了深圳,深圳的老龄化也成为一个迫在眉睫的问题。而深圳的消费能力高,不少高端人士有能力把自己的老年生活安排得更优越。他认为,“深圳未来对养老社区的市场需求非常大。

  此外,陈东升还表示:“深圳毗邻港、澳,这个辐射能力不容小觑。”他告诉记者,泰康人寿在养老地产的战略是未来5到10年,要在中国建10到15个养老社区,每个社区2000人到5000人的规模,大概5万张床位。其中,珠三角将以广州、深圳为中心,计划建设两三个养老社区。

  进军养老地产为打造完整产业链

  进军养老地产的不只有泰康人寿。近年来寿险企业频频跨界养老地产,养老地产项目出现扎堆开工。

  记者查询到,去年12月19日,新华保险与广州市政府签订战略合作协议。根据协议,双方将在养老、健康产业以及医疗卫生等领域合作。公司有意进驻广州金融城投资养老地产项目。而就在去年6月,泰康人寿旗下第一家养老社区在北京昌平区破土动工;7月,中国太平集团宣布拟投资20亿元在上海周浦设立养老社区;8月,中国人寿表示其已取得不动产投资牌照,欲进军房地产行业;11月,国寿透露将在海南布点养老地产项目;2012年11月,合众人寿拿下了沈阳棋盘山市13宗土地,其中7块为养老社区开发用地。

  据业内人士分析,保险进军养老地产,更多是为了借地产推广寿险业务。陈东升则明确表示,寿险业之所以进军养老地产,是为了打造一条更完整、专业的产业链。过去,寿险业只关注客户的“生”,而现在,“从摇篮到天堂”都能进行保障;这种将传统养老保险和现代养老社区结合在一起的商业模式,实现了虚拟金融产品与实体养老服务相结合,是一种全新的养老商业新模式。“建立养老社区,就是给客户一个很好的人文关怀。我们不仅关注客户的出生,也关注客户的衰老、疾病甚至死亡。关注客户的生、老、病、死,这才是一个完整的产业链,也真正回归到了保险的本质。”

  险企进军养老地产,与传统的地产商相比,有哪些不一样的地方?有业内人士分析,寿险企业投资养老社区与竞争者相比有三个优势:第一,寿险企业拥有巨大的资金优势;第二,寿险公司具有良好的长期理财能力;第三,保险公司强大的营销网络,以及养老社区与保险公司产品的协同效应。

  陈东升认为,养老社区投资规模大,回收期长,必须有长期资金支持。在中国,养老社区由寿险公司来做最合适,不仅可以大大降低养老社区的融资和运营成本,还将使寿险产业链拉长20年。

  澄清“以养老项目跑马圈地”质疑

  保险业频频进军养老地产,源于监管层对保险业投资的放开。

  2012年7月25日,保监会发布《关于保险资金投资股权和不动产有关问题的通知》,其中较为值得关注的是在房地产和养老产业方面的投资细则的变化,如其中在“新兴战略产业基金”方面,就明确了保险公司可以对养老产业进行股权投资。

  保险业投资放开后,险资既可以购买无担保债券,也可以进行另类投资,例如进军养老地产,在信托、银行理财产品、PE等领域进行投资,这就给数额庞大的险资更多的创新空间和发挥余地。这也是保险业频频进军养老地产的宏观背景。

  此前,市场上有不少人质疑险企“以养老项目名义跑马圈地”,陈东升当天回应了这些质疑。他告诉记者,监管层为了“防止以养老项目名义建设和销售商品房”和“防范以自用项目名义投资不动产”出台了两条新规。按照《通知》规定,险企进军养老地产不是为了卖地卖房,而是长期持有。陈东升称,“养老社区的投资周期很长,完全是吃力不讨好”。

  无论是陈东升,还是其他业内人士,都认识到一个事实,那就是养老社区绝对不是暴利行业。一位长期关注养老地产业的分析人士告诉记者,养老社区跨越盈亏平衡点至少在8年以上。此外,降低养老地产投资回报的另一个因素在于公共设施投资,比如泰康北京的第一个养老社区一期虽然大概只占总体的五分之一,但当2015年客户入住的时候,所有的配套公共设施都要到位,这与其他住宅房地产开发不一样。

  此外,市场还质疑寿险资金首先是保证资金的安全性,其次才是资金的流动性与收益性。如果将险资大量投放到房地产这样的不动产里,是否会对资金的安全性造成巨大的风险?陈东升现场跟记者算了一笔账:泰康人寿目前的资产规模为4000亿,他认为10年后可能会超过1万亿。以每个社区30亿的投资规模计算,即使布局完成后,在其总资产中占比额只有5%左右,完全符合保险公司投资不动产比例上限10%的监管要求。

  不过,陈东升依然坦言,“虽然养老地产在总资产中占比不高,但养老社区是泰康深耕寿险产业链的关键一步,未来还将拓展与养老相关的其他产业,比如医院、墓地,还有潜在的健康险、护理险等机会。”

  改变中国人

  的养老态度

  对话

  泰康人寿董事长陈东升:

  日前,南方日报记者在泰康人寿深圳分公司成立高端理财中心的庆典上,与泰康人寿掌门人陈东升进行了面对面的对话,分享了他对中国式养老的看法。陈东升表示:“希望通过保险与养老产业相结合的商业模式,来改变中国人对养老的态度,再进一步就是改变中国人对生命的态度。”

  南方日报:在保险业“综合金融”、“综合牌照”盛行的今天,您却提出了“未来将专注于寿险业务,放弃进军产险和银行业的机会,深耕寿险产业链。”您的信心源于什么?

  陈东升:我的信心源于中国中产阶层的兴起。经过30多年的改革开放,伴随着财富和消费时代的到来,中国的中产阶层正在形成和崛起。现在,整个社会面临老龄化时代的到来,如果能抓住中产阶层生活方式的变革,满足他们的终极保障需求,这个市场是相当庞大的。

  南方日报:养老社区这个商业模式能吸引到目标客户吗?

  陈东升:目前看来,养老社区在市场很受追捧。对高端客户而言,是为他们提供了涵盖养老财务规划和养老生活安排的一揽子解决方案。这些客户在年轻时可以享受保险理财服务,通过保险公司的投资获得资产的增值,积累充足的养老储备;年老时既可选择入住养老社区,也可以选择使用保险金自由安排老年生活。他们看好的正是将养老理财与养老消费相结合的商业模式,等于是把老有所养和老有所依的问题都解决了。

  南方日报:你们规划中的养老社区是怎样的?

  陈东升:我们此前去了美国养老社区考察,让我深深震撼的是,美国的养老社区大多为大型社区,上规模、有品质、配套齐全的医疗康复设备、阳光玻璃房、运动器械、大型游泳池、歌剧院、文化中心,甚至老年人还有自己的董事会办公室,完全像一个开放式的社区养老大学。

  经过数次考察,我们认为美国的大型养老社区更适合中国。我们希望建成的养老社区,能集健身健康、文化娱乐、康复医疗、膳食美食和精神信仰于一体,既是个温馨的家,也是个优越的大型会所,还是个老年大学,老年人在这里享受聚会之乐,不孤独,充满活力。总的来说,就是完全颠覆中国传统的养老理念和模式。

  南方日报:您怎么定义这个养老社区的性质?

    5月份,很多企业都在拼命地拿地,但细看就可以发现,抢着高价盘地的都是近两三年来自定义为要高速扩张的企业,那些大品牌的企业则仍然比较谨慎。万科总裁郁亮就曾经表示,地产行业的利润率下滑是正常现象。而金地财务总监也曾认为,地价不跌,住宅开发的利润只会越来越薄。这反映出,即使今年房地产行业看上去红红火火,但埋在暗处的坑坑尘尘洼洼还真有不少。习惯于顶着光环过日子的房企们,所过的日子可能并不会像人们想得那么的理想。地价的持续高涨,利润率的下滑等因素在不断地为企业提出各种难题。而一些近年来冲得很猛看上去大有可为的企业,事实上很多都是前期集聚了不少廉价土地的开发商。当土地市场公开招拍挂越来越透明,土地资源竞争肯定是越来越激烈,而市场又会在政策的指导下引向刚需。这样下去,可能真会出现一种奇怪的现象,一边是火红的市场成交,而另一面则是房企呼叫着日子不好过。

    蒋劲劲

  陈东升:这是虚拟寿险金融产品与中高端养老实体服务相结合而派生出的终生个人养老产品。我老在说一句话,短期理财叫套利,中期理财叫投资,终极理财是安排一辈子的幸福。

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