不动产登记后天起实施 东莞二手房价格松动迹象明显

日期:17/07/21   来源:http://www.qustzl.com  作者:足球平台出租   阅读:

  再过两天,从3月1日起,《不动产登记暂行条例》(以下简称《条例》)将正式实施。原先分散在住建部、农业部、林业局、海洋局等部门的各类不动产权属登记将合并,并由统一的不动产登记机构进行登记,“多头登记”时代将宣告结束。

  这项酝酿已久的政策实施后,对楼市会有怎样的影响?是否会推进房产征税的落地?居民现有的房产证是否需要更换?这些问题《每日经济新闻》会在这篇报道中为您一一解析。

  市中心区中高档楼盘均价从年前每平方米8000元以上降到每平方米7700元左右

  文/广州日报记者陈明

  变更产权才变更登记

  3月份,统一的不动产登记开始实施后,将全面启用统一的不动产登记簿证样式,需要进行登记的不动产,包括土地、房屋、森林、海域等九大类,其中最受关注的是,“不动产权证”将取代原来的“房产证”。

  昨日(2月26日),国土部公布了《不动产权证书》和《不动产登记证明》的样本。据了解,新的不动产登记簿证启用后,以前依法制作并记载登记内容的土地登记卡和归户卡、房屋登记簿等簿册继续有效,已经依法发放的《集体土地所有证》等证书、证明继续有效。居民原有的相关簿证采取“不变不换”的原则,即权利不变动,簿证不更换。

  此前,我国的不动产登记分散在多个部门,如建设用地使用权和集体土地所有权等由国土资源部门登记;房屋所有权等由住建部门登记;林地所有权和使用权由林业部门登记;水面、滩涂的养殖使用权由渔业部门登记;海域使用权则由海洋部门登记。

  有业内人士向《每日经济新闻》记者表示,由于各部门的管理办法不一致,分散登记很容易出现各种重叠、漏登现象。不过,统一的不动产登记并非易事,全国各地的试点进展情况不一,推进程度也不一致,而且只有变更产权才会变更登记,因此短期内尚且无法实现不动产的全面登记。

  为房产税开征奠定基础

  在各项需要登记的不动产中,最受关注的是房屋产权的登记。尽管统一登记不动产只是产权登记形式的变更,主要目的在于梳理不动产信息,与征收房地产税并无直接联系。但是,如果能够实现全国联网信息共享,将间接为日后征收房地产税奠定基础。

  一名税务行业人士告诉《每日经济新闻》记者,此前重庆和上海两地试点开征房产税,征税范围仅限于本市范围内的房产,对于本市居民外地购房无从征税,客观上造成了税负不平等。如果能够实现房屋产权的全面登记且信息共享,每个人、每个家庭的房产数量就清晰可见,根据房屋数量进行征税就有了依据。

  上海和重庆两地的征税范围狭窄,目前已经停止扩围。新的房地产税尚未出炉。目前有传言称,财政部和国家税务总局正在制定相关的税收法律。上述业内人士表示,随着不动产登记制度越来越成熟,对税源的控制就会越来越严格,房地产税作为未来地方政府的主体税种,未来开征也是理所当然。

  未来哪些房产会被征税

  《每日经济新闻》记者发现,如果未来的房地产税以上海、重庆两地已经开征的房产税为蓝本,则有以下几种情况被征税的可能性较大:一是到非常住城市置业,尤其是购置两套房以上的;二是拥有高档住房的;三是家庭总住房面积过高,尤其是超过了人均60平方米的。以上三种情况未来被征收房产税的可能性较大,且新房和存量房都有被征税的可能。

  不过,房地产税体系税种数量繁多,重复征税现象严重,再加上短期内不动产登记也无法全面覆盖,因此房地产税的出炉还有待时日,且“刚需”被征税的可能性极小。

  但不动产信息未来有可能实现全国联网,仍然让很多人担心,在未来5年内房地产税可能最终落地。这使那些在两个或者两个以上城市都拥有房子的部分房主担心,以后他们会不会被征房地产税?

  一位房主表示,她在上海和浙江都有一套房,虽两套房子都有人住,但他们户籍地址并不是目前居住房子的地址,房屋产证上也没有他们的名字,一旦开征房地产税,他们是不是就无法享受到免征或减征的优惠了?

  如果未来的房地产税按之前的试点办法征收,那么上述房主就有被征税的可能。不过根据上海市地方税务局征收房地产税的有关办法,他们可以申请减免房产税,但需要提供购房人的户籍居住证明和婚姻状况证明,以及购房人及家庭成员的有效身份证明。

  部分“潜在”试点库存偏大

  此前经济观察网报道,不动产登记工作将在南京、哈尔滨、长春、沈阳、大连、西安、济南、青岛、武汉、杭州、宁波、厦门、广州和深圳等15个城市提前开展,这些城市居民的“房产证”将陆续换发成“不动产权证”。这一政策已在国务院内部征求了中央编办、财政部等八部委意见。《每日经济新闻》记者暂未求证到此信息的真实性,但受访的业内人士认为,上述政策有可能改变购房者在此类城市的购房预期。

  北京美联市场研究部张磊表示,不动产登记本身并不属于房地产调控政策,并不会直接影响到购房者和业主。但是会带来针对不动产登记后房产税开征的各种猜测,以及房产情况变得透明可查后,可能引发的恐慌。“抛售以及暂停购房的情况都会一定程度地出现,但应该不会大范围出现。”

  如此一来显然会给部分房产库存较高的城市带来额外压力。据了解,在上述首批实施不动产登记的二线城市中,杭州、沈阳、青岛等城市库存偏大。

  据报道,国家统计局杭州调查队数据显示,2014年杭州商品住宅供应继续增加。2014年该市住宅施工面积4554.80万平方米,增长4.1%;住宅新开工面积938.58万平方米,增长8.1%;住宅竣工面积764.77万平方米,增长18.3%。房地产开发投资及相关指标继续增长,2015年全市商品住宅供应量将继续增加。“年末住宅库存房源达到9.7万套,创近年来新高,去库存仍是2015年房地产市场的主要目标。”上述国家统计局杭州调查队相关负责人预计。

  或对楼市造成短期冲击

  上海易居研究院研究员严跃进也认为,楼市短期内会因个别业主的抛房行为加剧库存积压,所以试点城市应该加快配套政策出台,比如说提高公积金贷款的额度等。

  房价点评网推广总监张斌在接受《每日经济新闻》采访时表示,统一登记后,对于正常网签的房产没有直接影响。前期出现个别房产低价出售,对市场也不会产生直接冲击。但是在购房者心理上会产生一定负面作用,也是短期波动现象。

  张斌认为,从整个宏观经济复苏的需要和金融信贷放松态势来看,房地产市场有进一步回暖的趋势。虽然成交有望回升,但是从目前土地出让和开盘延迟项目来看,供应也会相应增多。

  越来越多的成交案例显示,在政策利好消息支撑了半年之后,二手住宅市场终于因需求不足再一次出现萎靡的行情。目前,市中心区一些中高档楼盘业主开始降价放盘,将中高档楼盘均价从年前的8000元/平方米以上直接拉低到7700元/平方米左右。业界认为,当政策效应消退之后,市场将再一次回归到有限的刚需市场,而前一年剩下的大量一手住宅将与二手住宅争夺有限的市场空间。2015年,二手住宅价格面临市场需求不足的考验。

  市中区业主降价意愿明显

  昨日,在第一国际中原地产门店,业主李小姐前来询问自己早前放盘的物业有无买家议价,中介人员告诉她说,咨询的买家是有,但是每平方米8200元的单价显得有些贵,买家们一问价格之后就没有下文。中介人员建议李小姐考虑一下价格弹性,并且最终建议她在7800元左右的空间适当考虑。李小姐最终接受了中介的建议。

  “最近一手房开发商降价优惠促销比较多,加上春节前后属于地产市场的淡季,一些业主急于回收资金做其他用途,因此一部分物业出现了价格松动。”合富置业门店工作人员告诉记者说。他认为二手住宅市场在最近两年以来一直都是依靠刚需而存在,因此价格在小幅度范围之内起落也很正常。

  来自合富辉置业的统计表明,去年四大城区二手住宅总成交量为9834套,较上一年同比下降将近30%,在均价上则为每平方米8000元(不含别墅)。

  镇街市场租金下浮

  较之市中区,各个镇街的二手房市场后市不容乐观,主要受到一手房扩张迅猛以及其他方面的影响,常平、厚街、虎门等传统大镇的二手房住宅积压较多,来自中介人士的反映,新的一年,二手住宅在镇街的市场价格下降会是大概率事件。

  在常平从事二手房中介的阿玲表示,目前常平在二手住宅中高档房均价在每平方米7000元上下浮动,这一价格较之半年前每平方米有500元的下浮。而这还不是最主要的,最令人担忧的是租金近来下降明显,一套公寓楼原来是每个月租金1500左右,从去年年中开始直线降到800元左右,而这一趋势丝毫没有改善的迹象。

  根据住建部门以及中介机构的统计表明,常平、石龙、长安等镇去年二手住宅交易低迷,其中常平成交量下降42%,总成交套数为3158套。对这一数据,业界人士表示还是在一系列政策利好的支撑下刺激了一部分刚需所致。如果今年没有大的政策利好,很难延续上一年的业绩。

  业界:撤镇建市利好楼市

  知名地产专家张大伟认为,在最近各地都出现放松调控政策预期的时间点出现这一信号,将影响市场走势。不动产登记这一政策是房地产调控从之前的交易环节调控转变到存量环节调控的重要标志性事件,对市场的影响将非常大。只有不动产统一登记后,房产税才可能全面落地。

  张大伟说,不动产条例落地后,房产作为过去十年财产主要藏富形式的情况将出现变化。将来灰色资金进入房产的可能性将降低,同时过去购买房产的部分资金也可能转变投资形式。“正常投资房产的选择,以及对未来税费提高的预期(房产税、遗产税)都会减少房产的持有量。”每经记者 王杰 实习记者 林东岳发自北京、上海

  合富辉煌研究部副总监李兴旺认为,目前东莞市中区的二手房均价还不到8000元/平方米,镇街就更便宜了。这个价格如果不出意外,可能还有一定的下行空间。因为3月份以前是传统的成交淡季。而二手住宅市场在新的年度不会有太大的起色。

  常平中介人士李玲等人认为,镇街的市场空间有进一步缩小的可能性。但是要看各自的区域所在,比如虎门、长安等镇正在筹备撤镇建市,这是一个利好消息,对楼市来说不会是坏事。

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