报告显示 港人来深置业

日期:17/07/20   来源:http://www.qustzl.com  作者:比分直播网   阅读:

  3月24日,2015中国房地产500强测评成果发布。根据授权中国证券报独家披露的测评报告,2014年500强房地产开发企业总资产均值为257.85亿元,同比增长5.99%,而上年同比增幅为20.34%;净资产均值方面,2014年为65.13亿元,同比增长7.59%,增速较2013年下降6.32个百分点。500强房地产开发企业规模增速整体呈现出下滑趋势,资产规模由快速上升转变为相对平稳低速增长阶段。在行业整体进入平稳增长阶段后,企业寻求发展的路径明显分化。

  中国房地产研究会、中国房地产业协会与中国房地产测评中心已连续七年进行此项测评,成为评判房地产开发企业经营实力及行业地位的重要标准。

  曾经是无数内地买家涌入香港置业,而现在这一趋势则发生改变。随着香港楼市的“疲软”和渐趋走跌,越来越多的香港人开始看重整体仍趋上行的内地楼市,从今年初起港人在内地置业比例明显增加,而深圳则成为他们置业的首选目的地。此外,与以往港人移居内地而置业占比更多不同,此轮港人回内地置业有约一半都是更看重内地物业的投资价值。

  香港楼市下滑港人北上置业

  “从去年底开始,香港政府就不断出台针对在香港置业的外地买家的额外税费,这让包括非香港永久居民和新移民也都要承担或高达15%的额外印花税”,美联物业深圳董事总经理江少杰告诉记者,而外地买家在香港置业成本的增加降低了他们在香港置业的比例,“国内买家在香港买楼的越来越少,这就影响了香港楼市的成交量,而成交量的明显下滑则导致对香港楼市的信心不足,进而使得香港楼市有下行趋势”。

  万科连续七年位居榜首

  2015中国房地产开发企业500强区域分布延续了近年来相对稳定的基本格局。以500强房地产开发企业的总部所在地作为划分标准来看,华东、华南和华北三大地区仍然占据榜单大半江山,分别占500强的37.50%、18.00%和14.40%。其中,万科集团以超群的综合实力连续七年位居榜首,恒大地产和绿地集团跻身三强,保利地产、中国海外、碧桂园、世茂地产、融创中国、龙湖地产和富力地产分列四到十位。其中,融创中国凭借近几年的快速规模化首次跻身前十。

  分析近七年进入前100名的企业可以发现,在近七年市场波动明显且行业竞争日趋激烈的背景下,领先军团中存在一批持续表现稳定的企业。其中,20强企业就是排名稳定的典型代表,20强企业中连续7年进入前100名的共计17家,更有11家企业连续7年进入20强。

  2014年,全国商品房销售仍处高位,但较上年有所下滑。全国商品房销售面积为12.06亿平方米,比上年下降7.6%;商品房销售额7.63万亿元,下降6.3%。其中,绿地、万科销售金额均超过2000亿元大关,再度刷新行业纪录。同时,500强房地产开发企业全年商品房销售面积总额达3.08亿平方米,同比增长1.1%,销售金额创下3.41万亿元的新高,同比增长4.4%,尽管增速大幅收窄,但在全国商品房销售小幅下滑的背景下保持增长已经明显优于全国整体水平。

  2014年,房地产开发行业集中度不断提升,马太效应日趋加强,叠加年内行业景气程度不佳,行业整合进程有所加速。佳兆业身陷破产重组风波,融创绿城收购一再生变,中小企业也不断爆出破产消息。相关统计数据显示,2014年房地产行业并购标的交易超过200起,同比增幅约为80%,并购金额超过千亿元,其中跨境并购完成交易超15亿美元。

  融资渠道逐渐恢复

  2014年年初,几家上市房企普通股定向增发和债券融资方案先后获批,房地产再融资渠道开闸预期不断升温。2014年9月,央行、银监会联合发文《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》,鼓励银行业金融机构通过发行MBS、发行期限较长的专项金融债券,定向投放房贷;支持符合条件的房地产企业在银行间债券市场发行债务融资工具。此外,REITs、住房抵押贷款支持证券等金融创新手段也有望成为企业融资渠道的选择。

  至此,房地产开发企业资本市场融资渠道逐渐恢复正常。2014年共有20家房地产企业完成定向增发,累计募集资金总额420亿元。同时,可转债、中票等其他融资方式也成为房企降低融资成本的重要选择。

  随着融资渠道的不断回归,房地产开发企业特别是上市房企对于银行贷款高度依赖的融资结构逐步改善,且上市房企融资成本的优势随之显现,企业间融资成本差异呈现出显著的马太效应。年内万科、保利分别成功发行中期票据,利率分别为4.7%和4.80%;龙湖年内首次发行人民币优先票据,息率为6.75%,相比其他融资渠道和其他企业融资成本均相对较低。中小型开发企业年内海外融资等渠道融资成本则大多在8%以上。如云南城投以债权收购方式获9亿元借款,利率为10.2%。

  2014年,房地产开发企业面临较大的资金面压力。500强企业资产负债率均值为65.66%,基本与上年持平;净负债率均值为93.73%,较2013年84.01%的均值提升9.72个百分点,刷新该指标新高。

  受到2014年前三季度较大的销售压力影响,500强房地产开发企业大多放缓了开发节奏,随着第四季度销售窗口的打开,企业纷纷加大存货去化力度。受此影响,2014年500强房地产开发企业存货均值增长率为8.14%,虽继续攀升,但增长速度明显放缓。

  互联网思维不断深入

  在行业整体进入平稳增长阶段后,企业寻求成长发展的路径明显分化。恒大进入“多元+规模+品牌”战略阶段,以规模化和多元化发掘持续成长动力;融创通过深耕天津、北京、上海、重庆、杭州、苏州六大城市的高聚焦战略和合作并购获取优质土地资源等方式保持较高的增长速度;而华润则更重视企业业务发展和财务稳定性,企业运营整体稳健。

  年内,房地产开发企业对于转型发展的思考尤其活跃。在市场总量上升空间相对有限且行业集中度加速提升的背景下,如何在产业内保持并提升自身的位置成为所有房地产开发企业面临的共同问题。目前,房地产开发企业转型主要分为两大类别,一种是围绕房地产开发业务,以提升管理能力、产品竞争能力、打造品牌优势等为表现形式的业务能力提升的转型改造;另一种是产业链上下游拓展和以资金优势进入盈利性较强的新行业等为代表的外向转型。

  “以前香港的新建楼盘销售中有10%—30%的比例都由国内投资客购买,而现在这一比例很低,应该在个位数的水平”,江少杰告诉记者。

  而目前对于香港人而言,由于美国经济持续不好,香港也不可能出台类似加息的政策,这使得港人放在银行里的钱的利息很低,“而以前会寻找香港物业进行投资的出路,现在也并不乐观,加上人民币相对港币升值的趋势,于是不少香港人转而到内地寻找资金的出路,这其中楼市依然是他们的最佳选择”,江少杰表示,正是由于不看好香港楼市,而内地楼市则更有潜力,因此港人这部分投资需求就转移到内地楼市。

  “随着中国经济的飞速发展,内地楼市的发展潜力不言而喻,令香港客户趋之若鹜,如今,港人北上置业已成为了势不可挡的潮流”,美联集团执行董事兼中国部行政总裁张锦成认为,在内地“新国五条”政策落地后,香港客户迎来内地置业的最佳时机。张锦成表示,目前国内宏观经济增长疲软,消费短期内难以启动,出口亦难言乐观,而货币政策偏宽松加上大量热钱流入,令房地产市场备受瞩目,他预计未来内地住宅市场量价平稳增长,房地产市场投资仍将保持高速增长。

  美联中国部营运总监兼华南区董事总经理王书权也表示,今年内地的“新国五条”政策地方细则并未有预期中的严厉,市场呈现利空中的“利好”,国内商品住宅成交量持续攀登。据统计,国内地价八年内涨七次,涨幅逐步扩大,尤其是在5月后,全国土地交易旺盛,地王频出。在楼市调控如影随形的情况下,房价涨势仍然百足不僵。此外,“在持有环节上,深圳及国内大部分城市均没有成本。由此可见,随着人民币国际化、城镇化进程的加快、产品线的逐渐丰富,内地市场发展潜力十分广阔,有利于投资者置业创富”,王书权表示。

  在深置业港人半数为投资

  美联物业日前在香港举办针对港人的一场内地物业投资讲座,记者在讲座上看到,来自发参加的港人达到200人,不少港人更是在讲座中用本子记录一些要点,在讲座后,更是不少港人专门咨询内地物业的一些情况,整个现场可以感受到港人对来内地置业非常感兴趣。

  此外,与在香港置业不同,在深圳置业目前还未有持有环节的相关税费。江少杰介绍,在香港,物业需要按照其市场租金水平的4成左右缴纳“差饷和地租”,香港的这一“房产税”虽然不和总房价挂钩,但其相当于不到总房价的1%,而在深圳,除了公司持有物业外,个人目前在物业持有环节还未有相关税费。

  记者从美联物业120家中介地铺的统计数据也可以看到,从今年开始,上半年在深圳置业的港人比例达到了20%以上,而这一比例在2012年年底时也就在10%左右。“这一比例的改变都是由于香港客在深圳买楼”,江少杰告诉记者。

  而港人在深圳置业的类型和户型方面,江少杰告诉记者,港人在深圳大多仍购买住宅物业,并且主要是以原关内的物业为主,“港人置业一般都会选择他们熟悉的地方,比如他们来深圳正常会去消费和娱乐的地方,而这些地方主要就集中在罗湖、福田和南山,都是他们熟悉的区域,尤其是哪些近口岸的地区”,江少杰透露,此外还有很少一部分长期在内地工作的港人则会选择一些包括原关外地区的地方。

  而对待写字楼和商铺在内的商业地产,港人则多少受到一些政策限制。江少杰告诉记者,港人如何在深圳想购买写字楼或者商铺,那由于政策限制,其只能通过公司购买,或者找内地的朋友以其名义购买,而不能以其港人的个人名义购买。

  此外,2014年“互联网思维”受到普遍关注并深入到不少企业内部。一方面互联网在营销方面的优势进一步提升。网上拍卖、秒杀、微博、微信等营销手段不断深入,电商、众筹、O2O等各种模式也逐渐成为房地产营销的重要模式。除起到颠覆传播模式和放大传播效果等作用外,互联网还成为房地产开发企业提升服务质量的重要途径。另外也有不少房地产开发企业与互联网开启协同发展模式。

  整体而言,2014年以来,房地产开发企业净利润增速继续低于营业收入增速,加之各地地价不断走高,房企利润增长压力不断提升,企业正在通过整合资源、变革模式来寻求新的增长点,房地产行业已随着我国经济结构调整大势进入新常态。

  “以前也有不少港人在深圳置业,但置业目的,以前有的是移居深圳,有的是过来度假方便,有的则是配偶在深圳”,江少杰表示,而目前有所不同的则是,在内地置业出于投资目的的比例在增加,“估计现在在深圳置业的港人中有一半是以投资目的为主,而另一半则是也移居和居住为主”,而在置业的户型方面,港人则并无明显偏好,从公寓到三房的各种户型都有。

  此外,江少杰还提醒,内地“限购、限贷、限外、限价”的楼市政策、物业买卖交易流程以及转移登记税费规定都和香港有所不同,港人来深置业则要详细了解这些内容。

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