专家 单价从14万到50万的定价秘密

日期:17/07/15   来源:http://www.qustzl.com  作者:球探比分直播   阅读:

  5月17日电 近日“地王:频出、土地出让金大幅上涨引起了人们的广泛关注。有业内人士认为,虽然房地产调控政策频出,但均为控制房价与需求,而对土地方面却没有过多要求。部分企业认为调控已经到了"最严厉"水平,并且据此判断政策利空已出尽,因而拿地态度积极。国家行政学院教授汪玉凯认为,“地王”频出不是正常现象,是房价下一轮上涨的信号。

  受房产频道邀请,汪玉凯做客视频访谈时表示,政府在调控房价的过程中要扮演什么角色,在其他方面扮演什么角色要分清楚了。现在频频出现天价的“地王”,这不是正常的现象,“我认为现在频频出现地王,是房价下一轮上涨的信号,因为肯定会转嫁到消费者身上来。”(房产频道)

  上月,北京房地产市场被一个消息引爆,合生创展开发的位于北京东北三环的豪宅项目霄云路8号,将推出单价36万元/平方米起、最高50万元/平方米的“空中四合院”。根据媒体报道,所谓空中四合院,是指该项目5号楼顶层近1000平方米的豪宅,按上述单价计算,单套住宅总价将在3.6亿元~5亿元之间。

  霄云路8号项目为合生旗下北京新京润房地产有限公司开发,是北京四环内一个相对老牌的豪宅项目。本报记者日前在北京市住建委网站查询发现,该项目5号楼发证日期为2013年5月,总套数26套,拟售价格为9.5万元/平方米。这与36万元/平方米、50万元/平方米的单价形成了反差。

  “空中四合院只在顶层,套数非常少,36万、50万一平米现在其实没多少人会买,但对开发商来说,有这么一套房子把这个盘镇住,是最重要的。”一位接近合生创展人士告诉本报记者,虽然标价高,但开发商可能并不期望现在就能高价卖出,现在把价格拉高的好处,一方面是给项目打上顶豪的标签,一方面可以让现在购房客户形成一种感觉:“这个盘最高38万元一平,我买的才20多万一平”。

  该人士补充说:“如果发现市场不好,开发商又着急回笼资金,这种情况下,项目里那些少量的天价房也有可能打个八折就卖了。”

  根据北京市住建委网站上的信息,当前合生霄云路8号在售房源包括7号楼和4号楼,发证时间为去年6月,目前已转为现房销售,拟售均价设为14万元/平方米。其中7号楼共计79套房,主力户型建筑面积在450平方米左右,目前已预定1套,签约2套,成交价格约8.3万元/平方米;4号楼主力户型面积超过500平方米,共67套房,目前已签约3套,成交价格约13.4万元/平方米。

  “这个项目现在的真实成交单价,就在10万至15万元之间。”上述接近合生人士进一步指出,位数不多的空中四合院总价并没有5亿元那么高,而是在2亿元左右。之所以总价的说法出现差异,原因在建筑面积上。按照该人士的说法,由于在顶层,空中四合院层高很高,二层还可能再做一层,豪宅一贯的做法也是如此,在建筑面积之外还会赠送很多面积,使用面积常常可以达到建筑面积的150%甚至200%,“偷面积”十分常见,因而,在折算成单价的时候,可以取高也可以取低。至于如何计算单价,要看开发商“想要什么”,想要彰显项目的档次的话,一般会按照建筑面积取高价,想要加快去化,则根据使用面积取低价。

  “霄云路8号的高价房源目前只有一套,而且并没有实际推向市场,目前是处于宣传阶段。”一位长期关注豪宅市场的分析人士也表示,由于北京、上海核心地段土地资源稀缺,因此核心区的高端产品具有稀缺性,因此价格高,但实际上眼下豪宅市场竞争激烈,豪宅项目也往往一改以往打造好产品再慢慢卖的风格,提前做足宣传以求预热市场,抢先蓄客。

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