细验新房免纠纷 引来板砖一片

日期:17/06/26   来源:http://www.qustzl.com  作者:全讯网新2   阅读:

  我家的房子快要交房了,听说房屋质量直接影响到装修预算,而且如果验房时不合格的项目没查出来,待装修时发现开发商可能就不认了。但我对工程一窍不通,怎么验房以及到底该关注哪些项目真是一无所知。因此,想请问专家,验房都应该注意哪些项目?——读者杜先生

  细验房屋免纠纷

  超过人均40平方米要征房产税?社科院报告引发各界争议

  记者评弹

  工程专家表示,杜先生担忧验房时没发现不合格项目,到后期开发商可能不认,这是有一定道理的。据业之峰北京分公司项目经理葛岐明介绍,通常业主验房之后,马上就会与装饰公司签约,随后入场装修。如果碰上的是相对规范的装饰公司,在开工之前会对房屋设施如门窗玻璃、房屋结构、水电管线等进行检查,看有无问题。一旦发现问题及时告知业主,通知开发商整改。但还有不少公司入场之后就开始装修,一旦动工,室内发生的任何问题就很难分清到底是开发商造成的还是装饰公司导致的,所以开发商往往不认可开工后发现的问题。这种无头公案,对于业主来说就是费时耗力,破坏心情了。

  因此,业主在验房时最好就把房屋状况搞清楚,这样既不浪费时间,也不会对后期装修造成困扰。

  验房要查九大项

  葛岐明介绍,业主在验房时,可以着重查看以下几项。即便不懂行,也能看出门道来。

  入户门 首先查看外观有无划伤、磕碰、是否有坑坑洼洼的地方;把门打开到45度的时候,看是否存在自然开或者自然关的现象,如果有说明该门装得不垂直;开门时是否有吱吱啦啦的声响。如果存在这些问题,告知物业,让其整改。

  墙面顶面 肉眼看是否有空鼓现象。正常来说,局部小的空鼓不应超过3厘米;墙面或者顶面是否有裂缝或裂纹;墙面平整度、阴阳角按照国标要求误差不应超过5厘米,但有的房屋误差能达到七八厘米;其次查看腻子层,如果手一摸就掉粉,说明其材质差,装修时需要铲掉重新批刮腻子,又费钱又费时间。

  地面地面找平也要看空鼓和平整度,暖气管道下空鼓可不理会;地面不能有起 砂的现象,否则会影响后期铺砖和铺地板。据了解如果在起砂的地面找平层铺贴瓷砖,如果水泥层厚一些或可不影响后期施工。否则,由于找平层与原基层粘接不牢,5年以后地砖容易松动。工程人士还提醒,由于找平都是以地面最高点为基准,如果一次没找平,后期再找平容易影响装修后的地面高度。

  防水层 据了解,开发商采用黑色的柔性防水材料,大多不环保且直接贴砖后容易发生空鼓脱落的现象,最好要求使用白色的丙烯酸酯。此外,按照要求,卫生间防水层需上返30厘米。

  窗户 靠肉眼看玻璃有无划伤;开启是否平滑;玻璃与窗框间的密封条有无断开;五金件是否牢固灵活;看窗户与墙的接缝是否严密。“胶中有空气,在施胶的过程中中间容易断,如果断开了会发生漏雨现象。”葛岐明说。

  拉毛 用螺丝刀敲一敲,看拉毛是否往下掉。是否存在掉粉现象。如果轻轻一敲就掉了,就说明拉毛层材料质量不过关,可要求开发商重做拉毛。否则的话,装修时贴砖很容易脱落。

  地漏 一般来说,毛坯房卫生间门里比门外要低1-2厘米,主要查看卫生间地漏是否处于斜坡的最低点。卫生间地面应该有一定倾斜度,如果地漏不是最低点,很容易导致有积水。而要解决这个问题,会使后期客厅或卧室的地面被抬高,不仅工程量大,还损失室内空间。

  电路 普通业主可把总闸打开,看各个开关是否正常。还可以考虑购买一个验电器,业主自己在验房时就能把所有插座都插一遍——如果都正常就是两个灯亮;还可查看地线有无作用;左右电路是否对。若还想查绝缘度等,就需要专业的家装公司水电工帮忙了。葛岐明强调,一旦开工后再发现电路方面的问题,开发商大多不会承认。

  下水 在验房时业主可带着小盆、小桶,接点水,往下水道倒水,看下水是否通畅。据介绍,有些房屋在建造时有土建工人居住,有可能在下水道中发现烟头、纸片等,但若发现水泥等建筑垃圾,就不好处理。验房后告知开发商,开发商可直接去楼下房中把下水道进行疏通,此时比较好处理;但若到装修时再发现,业主要解决此问题就需要邻居的配合,万一楼下已装修完毕,那就是件麻烦事了。

  ■小贴士

  发现问题要留字据

  征税岂能秋后算账

  中国社会科学院有关研究部门提出,对人均住房40平方米以上部分征收房产税,而国家财政部官员也对此有所回应,似乎此举已是箭在弦上。但问题是,当初买了房的人却从没想过如今会有“征税”这一招啊。尤其是2005年前,在那楼价相对低廉的时代,就算是单身人士,买个100平方米的单位也大有人在,手握两、三套楼的家庭也不计其数。如今,突然来个“人均住房40平方米以上部分征收房产税”的提议,真可谓是“秋后算账”。不少业内人士认为,房产税就算开征,也应该盯住新增的“第三套住房”或者多套住房,而不能以“秋后算账”的形式去对消费者已经拥有的住房进行开征。否则的话,是否也应该对家庭拥有两辆以上的小车去征收车辆税呢? (王荔珏)

  自住房不应被征房产税

  从一个地块出让到开发商拿来建设,再到销售到买家手里,整个开发和交易过程中产生多少税费,已经让人眼花缭乱。等到老百姓好不容易辛辛苦苦攒了钱买了房,却又要征房产税,并且这个房子的使用年限只有70年,这到底公不公平?

  现在国家在大中城市实行的限购政策,其实是为了遏制投资性购房,但对于首次及改善型购房行为,还是鼓励和支持的。那么,房产税也不应该和国家政策的初衷相悖,即便以后限购令取消,用房产税代之,也应该对自住的首次住房和改善型住房免于征税。而如果到了第三、第四套房子以及主要用于投资的商业性质物业,则可以考虑适当进行梯度征税,其目的仍然是为了稳定房价,避免过多投资性购买行为。同时,如果要使房产税成为地方政府可持续获得的财政收入,打破原来土地财政的一锤子买卖,还应该像美国一样,公布房产税的具体支出和使用情况,使房产税的征税进入良性循环。 (陈白帆)

  辣招一出香港楼市跌九成 内地楼市真这么难调?

  社科院的报告建议按照人均居住面积40平方米征收房产税,大家质疑专家是“砖家”之余,或者会悄悄拿出个计算器来按按,看看自家人均居住面积过不过40平方米。说真的,某大学一份报告才说中国人人均居住面积36平方米,想不到刚过温饱线就要被征税,“打击一大片”,报告挨砖头砸也是情理之中。

  中国楼市越调控越涨,似乎已陷进一个死循环,终于祭出“限购”的撒手锏,不过限购非长久之计,后面接什么招大家心中有数,房产税是八九不离十。究竟怎样征收房产税,大家众口难调,但有上海和重庆两地例子在前,大部分未征收房产税都开始预计或许房产税的威力都“辣”不到哪去。说实在的,楼市狂飙难以抑制并非世界难题,香港一个月前推出15%的买家印花税,至今实施一个月多,成交跌9成,炒楼者离场,“刚需”者留下,调控作用显现。香港施加重税调控楼市奏效,内地却说了个冷笑话,日前有消息称国家相关部门正研究减轻交易环节的房产征税的事宜。的确,从地价到一手房契税到二手房交易所涉及的营业税、个税,房屋税费交易繁多,但对于交易时间偏短的房屋转手个案,有关交易的税费应该从重而不是随大流地“被减轻”。 (李凤荷)

  专家视点

  上个月28日,社科院发布建议对于城镇居民人均用房超过40平方米的部分征收税率较高房产税的报告,在社会上引起了极大的反响。业内多位专家也纷纷对这份报告做出自己的评价。

  财经评论员马光远:中国的房产只有70年的使用权,以这样严苛的条件收取房产税缺乏合理性。

  中国家庭金融调查与研究中心主任、西南财经大学经济管理研究院院长甘犁先生则在其实名微博中直接提出反对意见:“我反对基于人均面积征收房产税。人均,七大姑八大姨变成家庭一部分,操作性差。房价主要由位置决定,中心城区价高面积小,按面积收税苦了中产阶层,是累退税,不公平。

  上海易居房地产研究院副院长杨红旭表示,当前我国城镇人均住宅面积33多平方米,40平方米纳税线偏低,会将城镇3至4成家庭都包括进去。

  中国房地产研究会副会长胡志刚表示,对于普通居民的基本居住需求,如人均60平方米的,不应征收房产税;对于可以用于出租的二套、三套房,可适当免征或低点征收;对于四套房,应适度加码;而对于四套房以上的严重投机行为,就必须征收重税予以惩罚。

  整理:记者陈白帆

  实习生黄志远

  韩世同:房产税征收应避免重复征税

  从原来的物业税,到近期所讲的房产税,在国内各种提议、探讨到试点已经有近10年的时间了。广州房地产专业人士韩世同表示,如果要在持有的环节征税,让地方政府能得到长期稳定的来源,确实应该减少在开发和交易环节的税费,否则原先各个环节要交的税费不变,持有环节还要买家纳税,就等于是重复征税,在房价已经很高的情况下,进一步加大购房者的负担。另外,也应该分情况来征房产税,比如首套物业或者一个家庭唯一的一套物业免征房产税,第二套开始少量征税,第三套可以加大比例。事实上,目前上海、重庆虽然成为了房产税的试点,但每年才征一两亿元的税费,恐怕还少过税收成本,可见房产税的征收,实操性相当重要,建议参考香港的房产税征收方式,比较简单易行。而为了盘活更多的房源,防止房屋空置,还可以考虑对于放出租赁的单位免征或者少征物业税,这样也可以使业主更有积极性将空置的房屋放租。

  记者 陈白帆

  龙斌:人均40平方米征税不切实际

  11月28日,中国社科院推出报告,建议人均住房超40平方米部分征房产税,合富置业首席市场分析师龙斌博士认为这是一种不切实际的,不现实的,一厢情愿的想法。首先,房产在不同区域的价格,以及人均占有量分化十分明显,这种过分绝对的政策很难得到落实,一线城市以及二三线城市的楼市差别显著,这是快速城市化发展的结果,制定相关的政策不应该忽视这一现实。其次,这样征收房产税完全是对普通老百姓的掠夺。假如要有这方面的政策措施,可以借鉴重庆和上海的做法,即对独栋别墅等高级住宅征收额外税收,或者相应提高征收房产的人均面积。

  对于已经购置房产的居民来说,当前价格都是高于买入价,但是房屋又属于逐渐贬值的商品,要对贬值中的商品按市值征税,明显不符合常理。假如国家运用税收作为调控房地产的工具,应该注意利益调整的方向是对准少数拥有大量资源的个体,而非普通老百姓。

  记者 李凤荷 实习生 黄志远

  黄韬:

  从交易环节和保有环节征税更适宜

  广东中原项目部总经理黄韬认为,按人均住房面积40平方米的标准来征收房产税只是“方便收税”的一种简单、机械的做法,该标准定得非常非常不合理。假如这个规定执行,有可能导致不分类型一刀切,把个人名下的商用和住宅物业都计算为拥有房屋的面积总和。他认为如果一定要按人均居住面积来作为征收房产税的标准,商铺、写字楼等商用物业应该豁免,因为这类型物业只有产生出租收益才有意义,较少投资者囤积商用物业来等待升值,商用物业出租对税收、就业都有效益,故此应该被豁免。

  房产税应该打击投机性的购房行为,应从交易环节和保有环节加强税收。在保有环节可以对持有多套房的人士进行征收房产保有税,这些税项在欧美发达国家已实施多年,重点对持有的第三、第四套或以上房屋的人士进行征收,第一套房的业主免征房产税,这样就可以惩罚投机者囤积房屋升值获利。 记者 李凤荷

  相关链接

  各地房地产税

  征收方式

  新加坡: 对购买自用房者实行税收优惠,对高级住宅收取高税收。政府部门将根据你所拥有的房地产估算一个租金的年值,自住房产的房产税率是4%,其他类型的房产税率(如房屋出租者)是10%。从2011年开始,新加坡政府对房产税进行了改革,对房产年值进行分段征税,年值越高则税率越高。

  日本:对土地、房屋的课税依据是市场价值计征的,一般每三年进行一次基础评估。征纳房地产税,房子越大,所征收的税就越多,房地产税按年度收缴,一般在房屋价值的2%左右,第二套房税更高,而且还征收巨额遗产税。

  据工程专家介绍,他们在装修过程中经常遇到这样的情况:业主在验房时发现问题,告知物业,直接在物业处写了一张字条。待装修时才发现问题仍没解决,此时再联系物业,物业否认验房时曾有告知,把自己陷入两难境地。葛岐明提醒,如果验房时发现问题,业主一定要一一写下来,并且双方签字后,各留一份,避免陷入纠纷。

  京华时报记者程建兰

  美国:房产估价和税率是决定其要缴纳的房产税高低的两个关键因素。房产税的税率每年由地方政府根据各种预算收入和支出的情况而定,目前美国大部分地区房产税的税率维持在0.8%~3%之间,并以1.5%左右的税率水平居多。

  中国香港:香港的房地产税主要是要缴纳差饷(税率是房产市场租金的5%)和物业税(实际出租的房产租金的12%)。差饷是所有房子都要缴,而物业税则是房子租出去才要缴。香港差饷物业估价署是专门评估不动产价值与租金价值的机构。香港房地产税实行低税率,所以不能抑制房价,但可以抑制房屋出租价和提高房屋使用率。

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